Por: JAIME VÉLEZ GUERRERO.
La situación que afrontan los administradores de los conjuntos residenciales en la ciudad de Barranquilla y el resto del país se ha tornado compleja, como consecuencia de conductas ilícitas recurrentes, las cuales vienen afectando de manera sustancial el correcto desarrollo, la conservación y el mantenimiento de las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal. Dichas conductas han ocasionado un deterioro paulatino de las copropiedades, comprometiendo no solo su infraestructura física, sino también la convivencia pacífica entre los residentes.
Esta problemática se ha visto notablemente exacerbada por la existencia de un marco normativo permisivo y desactualizado, que adolece de mecanismos eficaces de inspección, monitoreo permanente y sanción. En consecuencia, se ha evidenciado un incremento de los conflictos entre los órganos de administración y los copropietarios, particularmente por presuntos manejos irregulares de los recursos económicos comunes.
En tal sentido, el régimen de propiedad horizontal requiere una transformación profunda y sistemática, acorde a la realidad que enfrentan las copropiedades en el país. No obstante, toda reforma normativa deberá edificarse mediante la participación de las comunidades de copropietarios, quienes son los principales sujetos afectados por las deficiencias del marco legal vigente, ya que la legislación actual tiende a otorgar mayores garantías al administrador en detrimento del interés colectivo.
En el contexto particular de la ciudad de Barranquilla, los factores culturales han representado uno de los principales obstáculos que han contribuido a la consolidación de prácticas inadecuadas en la propiedad horizontal. Esta circunstancia ha incidido de manera directa tanto en el progresivo deterioro de las copropiedades como en el debilitamiento de la armonía social.
En virtud de lo anterior, se torna indispensable la creación de una Superintendencia de Propiedad Horizontal, encargada de ejercer funciones de supervisión, seguimiento y control, acordes con las exigencias actuales del sector. El señalado organismo deberá contar con seccionales territoriales que permitan una actuación oportuna, descentralizada y eficaz en cada región del país, las cuales podrán, además, albergar un registro público de empresas y administradores sancionados administrativamente. Asimismo, es necesario prever la existencia de jueces especializados en materia de dominio compartido y la implementación de procedimientos expeditos, de carácter sumario, con un término máximo de decisión de quince (15) días.
Dentro del proceso de reforma normativa deberá contemplarse la creación, por parte del Estado, de una empresa pública de vigilancia destinada a la prestación de servicios a las copropiedades de todo el país. La mencionada entidad estará obligada a operar bajo criterios estrictos de selección, emplear personal altamente capacitado y disponer de medios técnicos, logísticos y operativos suficientes para el cumplimiento eficaz de sus funciones, incluidos recursos adicionales como caninos debidamente entrenados, drones y otros elementos complementarios legalmente autorizados.
La implementación de este modelo permitiría no solo elevar la calidad y confiabilidad del servicio, sino también reemplazar progresivamente la participación de empresas privadas de seguridad que, en numerosos casos, no reúnen las condiciones requeridas, reputación o adecuado cumplimiento normativo, garantizando así una protección efectiva de la comunidad.
